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枣庄市个人住房公积金贷款管理办法

来源: 住房公积金管理中心 时间:2013-10-28 浏览次数:408

    第一章  总   则

   第一条 为加强和规范个人住房公积金贷款管理,保证住房公积金合法、安全、有效地使用,充分体现住房公积金个人所有、集中管理、互助使用的特性,切实维护借贷双方的合法权益。根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、国务院《住房公积金管理条例》等法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。
   第二条 本办法适用于在枣庄市住房公积金管理中心及所属管理部、分中心、分理处(以下简称“中心”)申请并办理个人住房公积金贷款的职工本人(以下简称“借款人”)、配偶、担保人、各受委托国有商业银行(以下简称“受委托银行”)、签约担保公司(以下简称“担保公司”)。
   第三条 本办法所称个人住房公积金贷款(以下简称“贷款”),是指按照国务院《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人,在本地购买自住住房时,以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。
   第四条 中心为枣庄市行政区域内贷款的主管部门,按照国家有关规定与受委托银行签订委托协议,明确各自的权利、义务和责任,委托受委托银行具体办理贷款发放、结算和归还手续。
   第五条 中心负责编制贷款资金使用计划及执行情况的报告,审查批准贷款。按照有关规定向受委托银行划拨贷款资金,负责贷款的核算。监督检查受委托银行办理贷款发放、结算、管理、回收等情况。贷款收入归中心所有,贷款风险由中心承担,中心按国家有关规定向受委托银行支付手续费。贷款业务收入和支出的管理,按照财政部《住房公积金财务管理办法》(财综字【1999】59号)执行。
   第六条 中心贷款业务接受省级监管部门、市级纪检、监察、财政、审计、人民银行的监督管理和全社会住房公积金缴存人的监督。

                第二章  贷款条件、担保方式、申报材料

   第七条 申请贷款的借款人需同时具备下列条件:
   (一)具有完全民事行为能力的自然人;
   (二)具有枣庄市城镇常驻户口或有效居留身份;
  (三)具有固定的职业和收入,同意中心对个人信用进行查证,个人信用良好,具备按期还本付息的能力;
  (四)借款人已建立正常的住房公积金缴存关系,且连续正常缴存住房公积金12个月以上、缴存账户当前处于正常缴存状态,借款人及配偶没有为他人提供住房公积金贷款担保或为他人提供大额商业银行贷款担保并符合借款综合测算额度;
  (五)借款人在本市境内购建、回迁自住住房,且已签订真实、合法的购建、回迁自住住房合同或其他有效证明文件,购建、回迁自住住房合同约定的最后一次交款时间距申请贷款日不超过12个月;
  (六)借款人已交付相应比例的首付款:
  1、首次申请贷款:购买经济适用住房(建筑面积60平方米左右),已交付购房总价款15%以上的首付款;购买普通商品住房(建筑面积小于90平方米),已交付购房总价款20%以上的首付款;购买商品住房(建筑面积90平方米以上),已交付购房总价款30%以上的首付款。
  2、第二次申请贷款首付款不低于50%。
  第八条 借款人在申请办理贷款时须选择以下两种担保方式中的任一种:
  (一)担保公司担保方式:借款人提供具有有效产权的房屋作抵押,与担保公司签订合同,担保公司为借款人提供本息全额连带担保责任;
异地缴存人在本地购房申请住房公积金贷款的,必须采用担保公司担保,用所购房抵押;
  (二)信用担保方式:借款人选择与中心建立住房公积金正常缴存关系、有足够代偿能力的第三人作为保证人,保证人为借款人提供本息全额连带担保责任;
在贷款期内,担保人原则上不可更换。担保人因失去担保资格或其他原因确须更换时,借款人应在1个月内向中心提出更换担保人或更换担保方式的申请,由原受理部门负责审核,报中心审批。
  第九条 重点支持新参加工作大学毕业生、转业军人购买经济适用住房和中小套型、中低价位的普通商品住房贷款。已经申请办理商业银行住房按揭贷款的可以转个人住房公积金贷款。
  (一)借款人在申请办理贷款时,不受个人住房公积金账户余额的限制,个人住房公积金账户余额未达到贷款要求前,不予办理贷后提取业务;
  (二)借款人已建立正常的住房公积金缴存关系,且连续正常缴存住房公积金6个月以上、缴存账户当前处于正常缴存状态,借款人及配偶没有为他人提供住房公积金贷款担保或为他人提供大额商业银行贷款担保并符合借款综合测算额度;
  (三)借款人在申请办理贷款时,担保方式必须选择担保公司担保。
   第十条 符合贷款条件的借款人向中心提供以下材料:
  (一)借款人、配偶的居民身份证、户口本或其他有效身份、关系证明和居留证明的原件及复印件;
  (二)为其父母或子女购房等情况,要提供有效证件或户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明原件及复印件;
  (三)在本市真实、合法购买、建造、翻建、回迁自住住房合同或其他有效证件的原件及复印件:
   1、购买经济适用住房、普通商品住房、商品住房,提供经房地产行政主管部门备案的《商品房买卖合同》或其他证明文件及购房预付款收据或全额发票的原件和复印件。
   2、购买二手住房,提供经房产交易主管部门核准的买卖契约、税务部门出具的税费发票、房产证的原件及复印件。
   购买二手住房,在办理过户手续前申请贷款的,需经担保公司担保,提交担保证明文件。
   3、购买回迁自住住房,提供经建设主管部门核准的回迁协议、结算清单、补缴差价房款凭证的原件及复印件。
  4、建造、翻建自住住房的,应提供城市规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、与施工单位签订的建筑工程施工合同、工程决算和付款发票原件和复印件,翻建住房还应提供原房屋产权证的原件和复印件。
  5、在农村购买、建造自住住房应提供村(居)民委员会、乡(镇)、街道办事处规划部门或上级主管部门批准的《乡村建设规划许可证》、《建设工程规划许可证》和交纳土地使用费付款证明的原件和复印件。
   6、大修住房的,应提供房屋产权证、建设主管部门提供的危房鉴定书、与施工单位签订的建筑工程施工合同、工程决算书、付款发票的原件及复印件。
  7、职工在我市购买自住住房,且已在中心受委托银行办理个人住房按揭贷款,在结清贷款1个月内可申请个人住房公积金转贷业务,需提供原《商品房买卖合同》、商业银行的《借款保证合同》、结清贷款凭证的原件和复印件。
   8、借款人在异地缴存住房公积金在本市境内购房的,需提供住房公积金缴存证明、近12个月的缴存流水及余额、缴存地无住房公积金贷款证明等资料。
   (四)有效的担保、保证材料;
  (五)借款人、配偶收入证明以及中心要求提供的其他文件或材料。借款人配偶从事个体经营的,提供近3个月的纳税证明。

                   第三章  贷款额度、期限、利率

  第十一条 最高贷款额度为30万元。贷款具体额度,根据借款人、配偶的住房公积金现有余额、购房性质和总价款、采用的担保方式、真实收入等条件综合评定。应同时符合下列限额标准:
  (一)最高贷款额度不超过借款人、配偶住房公积金现有余额的20倍;
  (二)借款人购买经济适用住房,最高贷款额度为所购房价款的85%;借款人购买普通商品住房,最高贷款额度为所购房价款的80%;借款人购买商品住房,最高贷款额度为所购房价款的70%;
  第二次申请贷款,最高贷款额度为所购房价款的50%。
  (三)担保公司担保和信用担保方式:
   1、采用担保公司担保方式的,由担保公司向中心出具《住房公积金贷款抵押担保书》,申请贷款额不超过抵押担保额。借款人、配偶的住房公积金账户在贷款期内予以冻结。
   2、采用信用担保方式的,借款人、配偶的住房公积金现有余额要达到申请贷款额的5%、且连同保证人的住房公积金现有余额要达到申请贷款额的20%。在贷款期内,借款人、配偶、保证人的住房公积金缴存额与现有余额之和不低于未来还款额且住房公积金账户予以冻结。
  第十二条 贷款年限为1-30年。贷款具体年限根据借款人和配偶的收入、年龄确定。应同时符合下列条件:
  (一)借款人月还款额不低于借款人、配偶月收入合计的30%,不高于借款人、配偶月收入合计的70%。根据借款人及其配偶的收入情况,合理确定差别化还款额度;
  (二)贷款年限最长不得超过借款人的法定退休年龄向后延长5年。
  第十三条 贷款利率按中国人民银行规定利率执行。

                     第四章 贷款审查

   第十四条 借款人持有效《商品房买卖合同》和预交款收据或发票,到中心领取申请办理贷款的有关资料,根据要求如实填写,经所在单位盖章后,向中心提交贷款申请。
   第十五条 中心对借款人提交的申请材料进行调查、核实,确定证件齐全、材料真实、内容完整规范、合法有效。
  (一)对开发商及工程项目等资信情况进行调查、审核:
   1、房地产开发企业的合法性。
     2、《商品房买卖合同》的真实性。
   3、住宅建设项目应具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、土地开发许可证、土地经营许可证、住房销售(预售)许可证。
   (二)审查拟抵押的房产的权利是否符合《中华人民共和国担保法》的规定。确认抵押物的权属证明及有处分权人同意抵押的证明。由签约担保公司办理抵押担保手续。中心对担保公司日常经营状况和财务情况进行监管,保证提供担保合法、合规、有效,确保贷款资金安全;
  (三)审核借款人、配偶的信用、收入和住房公积金缴存情况;
  (四)审核担保人的担保资格、担保能力和信用。
   第十六条 有下列情况之一的贷款申请,中心不予受理:
  (一)欠缴住房公积金6个月以上的;
  (二)没有还款能力、个人征信连续逾期6次或累计超过12次,贷款及担保额度过大的;
  (三)担保不符合规定的;
  (四)第三次及以上贷款的;
  (五)提供虚假购房合同、或已在商业银行办理所购房价款70%贷款的;
  (六)购买小产权住房的。

                     第五章 贷款发放
  
  第十七条 中心按照两级审核、集中审批方式办理贷款,在收到申请材料10个工作日内告知借款人能否办理。符合条件的,中心向受委托银行出具《委托贷款通知书》,由受委托银行通知借款人办理贷款手续;不符合条件的,向借款人说明原因并退回资料。
  第十八条  受委托银行根据中心开具的《委托贷款通知书》,与借款人、配偶、保证人签订《借款保证合同》。通过担保公司担保的,借款人持《借款保证合同》到担保公司办理抵押手续。受委托银行将贷款资金划入经中心确认的建设主管部门专用监管账户、担保公司账户或借款人账户。
  自中心下达《委托贷款通知书》之日起,借款人超过1个月未与受委托银行签订《借款保证合同》的,视为自动放弃贷款。

                      第六章 贷款偿还

  第十九条 受委托银行应将贷款作为自营性贷款加强管理,按借款合同约定,按时收回贷款本息。借款期限为1年的,贷款到期1周之前,受委托银行应当向借款人发送还本付息通知。对借款期限1年以上实行按月还款的,要按照借款合同约定时间及时收回本息。受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日或次日开具《住房公积金贷款还款单》,将款项划到中心在受委托银行开设的住房公积金账户。
  第二十条 借款人正常归还贷款6个月后,可以申请部分或提前全部结清贷款本息。
  第二十一条 借款人按期自行还款;借款人委托提取使用住房公积金还款。
  (一)借款人按期自行还款。借款人按照借款合同约定,于每月还款日前将款项存入个人还款账户自行还款;
   (二)借款人委托提取使用住房公积金还款:
   1、委托逐月提取住房公积金还款。借款人自行办理首期正常还款,自还款期第2月起委托中心办理按月提取其住房公积金贷后新增余额归还贷款业务。借款人住房公积金不正常缴存、或不正常归还贷款的,委托自行中止。
  (1)夫妻双方住房公积金月缴存额大于月还款额,可以在办理贷款同时与中心签订委托书,委托中心自还款期第2月起按月提取其住房公积金贷后新增余额中大于月还款额的十元以上整数部分,划入个人还款账户,用于按月归还贷款。
  (2)夫妻双方住房公积金月缴存额小于月还款额,可以在办理贷款同时与中心签订委托书,委托中心自还款期第2月起按月提取其住房公积金贷后新增余额中十元以上整数部分,划入个人还款账户,全部用于按月归还贷款。不足部分由借款人按时自行补足。
   2、委托一次性提取余额还款。借款人正常还款6个月后,要求提前还清贷款的。
  (1)借款人、配偶的住房公积金现有余额大于还款本息额的,可以委托中心一次性提取其住房公积金现有余额中不大于还款本息额百元以上整数部分,划入个人还款账户,全部用于提前结清贷款。
  (2)借款人、配偶的住房公积金现有余额小于还款本息额的,可以委托中心一次性提取其住房公积金现有余额中百元以上整数部分,划入个人还款账户,全部用于提前结清贷款。不足部分由借款人提前自行补足。

                      第七章 贷款清理

  第二十二条 发生下列情况之一时,中心、受委托银行和签约担保公司有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款。
  (一)借款人违反借款合同规定的;
  (二)借款人不能按期归还贷款本息连续超过3个月或在本合同期内累计6个月的;
  (三)借款人将贷款挪作他用,转借他人或违约使用的;
   (四)借款人提供的资料证明不真实的。
  第二十三条 出现下列情况之一时,中心、受委托银行和签约担保公司有权依法处理借款人的抵押物,中心可以从借款人、配偶及担保人住房公积金账户中扣款,直到扣清为止。
  (一)借款人不按借款合同约定偿还贷款本息连续超过3个月或在本合同期内累计6个月的,或贷款期满借款人未依约偿还本息,担保人未能履行担保协议的;
  (二)借款人在还款期内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后,无继承人、受遗赠人或继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的。
  第二十四条 抵押权人拍卖、变卖抵押物所得款项扣除税收和有关费用,偿还其债权,不足部分由借款人或担保人负责偿还,剩余部分退还抵押人。
  第二十五条 受委托银行应按月向中心报送贷款发放、回收等有关数据,定期核对账目。对贷款逾期的,受委托银行和签约担保公司要及时催收。催收未果的,按所签订合同的有关规定执行,也可向人民法院提起诉讼。诉讼等相关费用由中心垫付,由借款人承担。

                     第八章 合同履行、变更、终止

    第二十六条 借款人违反《借款保证合同》规定,可采用以下方式追究违约责任:
  (一)提前收回部分或全部贷款;
  (二)逾期本金计收罚息;
  (三)保证人承担连带保证责任;
  (四)处置抵押物;
  (五)提起诉讼。
   第二十七条  保证人丧失担保资格和能力,或签约担保公司发生合并、分立、破产清算时,房屋抵押权转移给受委托银行,由受委托银行通知借款人在1个月内重新签订抵押合同或变更担保人,并重新办理担保手续,同时将汇总情况报中心。
第二十八条 《借款保证合同》当事人任何一方,要求解除或变更合同的,必须经合同各方协商同意,依法签订变更协议,在变更协议签订生效前,原合同继续有效。
  借款人或保证人按规定偿还全部贷款本息后,其被冻结的住房公积金账户予以解冻,其抵押物予以返还,《借款保证合同》、《房地产抵押担保合同》同时终止。

                      第九章 档案管理

   第二十九条 建立健全档案管理制度。所有贷款档案材料由中心和受委托银行各保留1套,受委托银行在与借款人签订合同并办理资金划拨手续后10个工作日内,将《借款保证合同》报送中心。中心和受委托银行要为每一位借款人设立账户,并将借款人、配偶、保证人的基本情况等信息输入中心贷款管理系统,加强管理。
   第三十条  中心和受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有材料和证明文件,于办结贷款10个工作日内及时归档,保存至贷款还清日延长5年。贷款档案材料借阅、销毁等要建立登记报批制度。

                       第十章 附 则

   第三十一条 本办法自2013年8月1日起施行,有效期至2016年7月31日。

                   
        
   
                     

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